一、招選資產位置描述

　　該資產位于長沙市岳麓區玉蘭路與游園路交界處，共五層，建筑面積(即招選面積)為22190.37㎡，其中一層為4959.58㎡，二層為3935.24㎡，三層為4468.09㎡，四層為4389.51㎡，五層為4437.95㎡。

　　二、資產價值描述

　　長沙西中心項目位于長沙市岳麓區玉蘭路與游園路交界處，項目交通便利，與湘江新區綜合交通樞紐及地鐵2號線無縫對接由“綜合交通樞紐+5A甲級精裝寫字樓+國際樞紐MALL”三部分構成，其中交通板塊面積14.5萬方，寫字樓8.6萬方，商業可出租面積6.48萬方(西中心T3裙樓隸屬于商業板塊，其1至5層建筑面22190.37㎡)。

　　三、資產區位示意圖及現狀圖

　　四、資產權屬

　　資產業主方為長沙綜合交通樞紐建設投資有限公司(以下簡稱：樞紐公司或業主方)，招選方及運營管理方為長沙城發商業管理有限公司(以下簡稱：商管公司或招選人)，物業管理方為泓盈城市運營服務集團股份有限公司(以下簡稱：泓盈運服公司)。

　　五、商務條件

　　1.保底經營收入底價22.00元/㎡/月(含稅)，低于此價，報價無效，取消競價資格，競價人需在保底經營收入底價22.00元/㎡/月的基礎上，以每0.50元/㎡/月為單位上浮報價。《物業經營合同》中將在此報價的基礎上以年經營收入及月經營收入的形式體現，經營期限十五年年保底經營收入表見招選文件(如競價人上浮報價，則對應《物業經營合同》年保底經營收入按年保底經營收入表計算規則同步上浮)，經營收入包括向商戶收取的租賃收入(包含租金及運營管理費)、向租戶收取的違約金、滯納金、多經收入(含公共通道、中庭、廣告位、外廣場資源位等產生的多經收入)，不含水電費、物業費。

　　2.分成經營收入：合作方根據《物業經營合同》年度權責經營收入(以實際到賬金額為準)扣除年度保底經營收入之后的余額(超出保底經營收入部分需扣除增值稅及房產稅后按分成比例支付給合作方)按照相應分成比例(前三個經營年度合作方分成比例為90%)享有分成經營收入;按第一經營年度出租率50%，第二經營年度出租率75%，第三經營年度出租率87.5%，第四經營年度至第十二經營年度出租率95%，第十三經營年度至第十五經營年度出租率96%計算業主方的保底經營收入，第四經營年度、第七經營年度、第十經營年度、第十三經營年度可根據市場行情及項目招商運營情況，重新協商測算保底經營收入及分成經營收入的分成比例，具體詳見招選文件中《物業經營合同》約定。

　　3.經營期限：十五年(自項目開業之日起計算，不包含裝修期)。

　　4.合同履約保證金：30萬元(大寫：人民幣叁拾萬元整)。

　　5.裝修期及費用承擔：裝修期現存商戶及新進商戶的租賃收入由業主方收取，物業費由泓盈運服公司收取。項目裝修期不超過8個月(不包含在十五年經營期限內，自正式交付場地之日起開始計算)，此階段不計算招選引進的合作方保底經營收入，待合作方開業后計算保底經營收入，裝修期基礎物業費及空調能耗費由泓盈運服公司承擔，場內公區水電能耗費及涉及主體結構的維修由業主方承擔，場內保安保潔及零星維修由合作方承擔。項目需在裝修期內開業，否則裝修期滿的次日即為項目的開業日，合作方裝修期內提早開業的，則簽訂開業確認書，按開業確認書上的開業日開始計算保底經營收入。

　　6.經營收入結算方式：按“月結季補”的方式，首月業主方按當月實際完成權責經營收入(以實際到賬金額為準)扣除當月保底經營收入以及超額部分所對應稅費后的余額，按照相應年度分成比例，按月支付給合作方，后續每月按月累計進行結算。如果截止當月累計實際完成權責經營收入低于截止當月累計保底經營收入，則當月業主方無須分成，且截止當月實際完成權責收入與保底經營收入之間的差額，在后續月份中應支付合作方的分成經營收入中扣除，到季度末尚未全部扣回，則在下季度首月20日前由合作方將差額部分支付給業主方補足。基礎物業費及空調能耗費由合作方支付給泓盈運服公司，場內物業(含保安保潔、公區水電費、能耗費、設施設備維保等)由合作方自行負責承擔。

　　例如：某一期間從A租戶實際收到租金為a，其中屬于當期預收以后期間的租金為b，以前期間已經預收、但歸屬于當期權責收入的金額為c,則因該租戶產生的當期權責收入=a-b+c;截止當期項目的實際經營收入=截止當期項目所有租戶產生的權責收入之和(假定其為x),截止當期保底經營收入為y，當年合作方享有的分成比例為z。

　　情形1：x

　　情形2：x>y,以前月份累計支付給合作方的分成經營收入為r，則業主方支付給合作方的費用=((x-y)/1.056)*0.88*z-r。

　　7.特殊商務條件：

　　(1)合同簽約方式：樞紐公司、商管公司與合作方簽訂三方物業經營合同，泓盈運服公司與合作方簽訂前期物業服務合同(泓盈運服公司按12元/平方米/月收取基礎物業費及空調能耗費，收費面積按合作方與承租戶簽訂的四方租賃合同中約定的出租面積核算)，合作方、承租戶、業主單位、商管公司簽訂四方租賃協議(四方租賃協議采用商管公司審定的模板)，合作方與承租戶簽訂專區物業合同;

　　(2)資金入賬方式：項目開業后，項目經營收入由業主方收取(由承租戶依據四方租賃合同支付至業主方指定賬戶);物業費由合作方收取，物業費收費標準不能高于26元/㎡/月(此收費標準為泓盈運服公司測算的物業費成本)，合作方與承租戶所簽物業合同需到泓盈運服公司備案，水電費由合作方預交給泓盈運服公司，承租戶水電費由合作方收取。項目裝修期內，承租戶租賃費用交至業主方，物業費交至泓盈運服公司，項目開業后，合作方須按照12元/㎡/月的標準向泓盈運服公司繳納基礎物業費及空調能耗費，計算公式為：出租面積*12元/㎡/月，出租面積取實際出租面積與考核出租面積的較高者，實際出租面積=(月初出租面積+月末出租面積)/2，考核出租面積=項目總建筑面積*當年度考核出租率，如合作方未及時足額支付基礎物業費及空調能耗費給泓盈運服公司，業主方有權暫停支付分成經營收入給合作方。開業后，除合作方承擔的基礎物業費及空調能耗費外，剩余基礎物業費及空調能耗費由業主方和泓盈運服公司、商管公司三方來協商承擔;

　　(3)裝修說明：合作方負責項目的整體前期裝修改造、日常招商運營及營銷推廣成本(裝修改造項目及相關裝修合同需至商管公司備案);商管公司負責項目日常運營監管(包括安排營運人員對項目進行現場品質監管、合同簽訂及監管、費用核算、現場活動管控等);

　　(4)經營收入調整機制：設置保底經營收入及分成經營收入的分成比例調整機制，在物業經營合同中約定每三個經營年度針對保底經營收入及分成經營收入的分成比例可以根據市場行情協商進行上下浮動(上下浮動比例參照合作方評估報告或周邊市場調研數據，評估單位和評估結果需由雙方確認)，若不能協商一致，則保底經營收入及分成經營收入的分成比例按《物業經營合同》第五條第1款第(1)項所列分配表中的約定繼續執行;

　　(5)考核機制：商管公司負責考核合作方保底經營收入指標(第一經營年度保底經營收入指標按出租率50%指標核算，第二經營年度保底經營收入按出租率75%核算，第三經營年度按出租率87.5%核算，第四經營年度至第十二經營年度按95%核算，第十三經營年度至第十五經營年度按96%核算)，項目保底經營收入低于考核指標，按考核指標結算保底經營收入;

　　(6)退出機制：業主方在下列情形之一享有單方解除三方物業經營合同的權利，且合作方裝修遵循來裝去丟原則，不得向業主方主張任何形式的賠償或補償，合作方繳納的履約保證金不予退還：一是合作方未及時或未足額向業主方補足應得保底經營收入達四次及以上;二是合作方逾期超過30日未補足業主方應得保底經營收入的;三是合作方與承租戶簽訂陰陽合同/虛假合同的;四是合作方存在設置賬外賬等不良經營行為，且合作方拒不改正或拒不提供真實有效經營數據的;五是合作方存在擅自提前終止履約的行為;六是合作方未按本協議約定補足履約保證金超過4次或逾期未補繳超過30日的;七是合作方與承租方所簽《物業服務合同》約定的綜合物業費(含基礎物業費、空調能耗費、場內公區水電能耗、設施設備維修維護及保安、保潔人員費等)收費標準超過26元/㎡/月的;或另立名目向租戶收取其他費用的情形;

　　(7)配套政策：合作方擁有T3棟一至五層外立面廣告及前坪廣場活動免費使用權，外立面廣告位由合作方負責維修維護，另T3棟一至五層消費者憑消費小票可享受3小時免費停車;

　　(8)開業前，該資產現有共計17家商戶，已出租面積為8550.81平方米，可能存在合同到期退租或合同期內要求調整租金等商務條件等情況，目前現有的承租戶交納的租金由業主方收取，物業費由泓盈運服公司收取，年度租金和物業費共計約715萬元(所有商戶收入按自然年計算，不考慮退租、降租及解約情形);開業后合作方作為一方主體加入現存商戶的三方租賃合同履約(即轉為四方租賃合同);開業后，四方租賃合同租賃收入可計入保底經營收入與分成經營收入，合作方需無條件配合承接辦理該事項，現存商戶具體情況見招選文件;

　　(9)開業后，招選人對合作方的招商運營工作進行監督考核，尊重合作方的管理能力和經營能力，合作方可自主決策招商運營;

　　(10)合作方收取商戶電費不超過1.2元/度，水費不超過6.8元/噸(如國家水電收費標準有超過1.2元/度，6.8元/噸，合作方收費標準可相應調整)。

　　注：上述第2-7小項為固定商務條件，競價人僅對第1小項保底經營收入底價進行報價。

　　六、招選簡章

　　1.招選對象：符合業態要求，有先進經營理念，良好經營實力和豐富經營經驗的品牌經營者，經營范圍需包含商業投資/商業管理/商業服務/商場管理/商業運營/非居住房地產租賃/資產經營/資產管理/物業管理等相關的經營范圍等。

　　2.報名資格要求：

　　(1)在中華人民共和國境內注冊的企業，依法取得企業營業執照且處于有效期;注冊時間截止公示起始日不低于五年，認繳或實繳注冊資本金截止至公示起始日不低于1000萬元;經營范圍需包含商業投資/商業管理/商業服務/商場管理/商業運營/非居住房地產租賃/資產經營/資產管理/物業管理等相關的經營范圍等;

　　(2)本項目僅接受獨立的公司制法人報名，不接受個人、個體工商戶和聯合體報名;

　　(3)被“國家企業信用信息公示系統”

　　(網址https://www.gsxt.gov.cn/index.html)列入經營異常名錄或嚴重違法失信企業名單的報名主體不得參與本項目招選。曾被“國家企業信用信息公示系統”列入經營異常名錄的，但在報名截止日前已被移出的，視為符合要求允許參與本項目招選。

　　3.合作資產定位業態：綜合商業(含零售、餐飲、娛樂休閑、生活配套、兒童游樂、教培等);

　　4.招選方式：現場競價、價高者得;

　　5.交付方式：現狀交付，在合作方簽訂《物業經營合同》后，另行簽訂《物業交付確認書》，確定場地交付日。如雙方未在【2024】年【9】月【30】日之前簽訂《物業交付確認書》，則視同該資產在【2024】年【10】月【1】日完成交付。競價人已認可資產的現狀(包括但不限于該資產本身的國土控規及權證情況、工程物業條件、周邊及本身自然物理狀況，資產范圍內的附屬物、添附物、公用設施、配套設施、基礎設施等狀況，資產周邊環境及相鄰物業的情況，資產本身法律狀況等，現狀標準詳見附件3。場內已損壞電梯先由維保單位測算維修費用，再啟動維修基金進行修復);

　　6.裝修要求：裝修須使用阻燃材料，裝修與經營方案要求不得改變和損害建筑外部風貌和內部結構，裝修裝飾書面方案報政府相關職能部門及我司審批后方可進行裝修施工，通過政府相關職能部門及我司驗收后方可投入使用;

　　7.其他相關性說明：合作方需承諾本項目整體投入不低于1000萬元(包括前期裝修改造、消防改造、煙道燃氣、商業智能化、會員系統、美陳導視、前期籌備成本等，其中前期裝修改造、消防改造、煙道燃氣等硬裝改造費用不低于500萬元)，同時外立面風貌必須符合裝修規范，嚴禁破壞房屋內外部結構，裝修進場前提前向招選人申報，待審批通過后方可裝修;

　　8.其他招選細則：詳見招選文件(長沙市天心區賀龍體育場童心MALL商場T002號長沙城發商業管理有限公司辦公室領取)。

　　七、招選公示及報名期

　　2024年8月26至2024年9月1日下午17:00截止。

　　八、聯系方式及地址

　　長沙聯合產權交易所有限公司交易一部

　　賴女士：0731-82906688

　　宋女士：0731-82897664

　　地址：長沙市芙蓉區馬王堆中路248號(長沙聯合產權交易所有限公司一樓)